第八章 博鳌论坛

    请读者和邹林一起读第三十七节：因为我感到精读文学大家篇幅，一天超过两节，就有些累了，上帝只能让人每天工作几个小时，干活多了，第二天就疲劳得不想干了，这就是人本身的自然规律吧！人的精力是有限度的。

    戴明和芳芳好像回到了一百五十年前，和一些欧洲流浪开荒的人，一起到美国西部的荒野去开拓。这些拓荒者从当地印第安人那里学到了一个诀窍，那就是躺下身来把耳朵贴在地上，就可以听到几英里以外野兽奔跑的蹄声。这对于那些拓荒者来说是非常重要的，因为他们听到的蹄声也许是印第安人骑着马来攻打他们的马群奔跑声，也可能是几千头受惊的野牛正向他们奔驰而来。如果不及时躲避，他们会被这些野兽践踏成泥的。戴明也学着趴在地下听，芳芳嘲笑的说：“看你那蠢样，还装小灵童似的照葫芦画瓢，中国的土地开发史和美国的正相反。根本就没有成群的野兽，而是成群的人。”

    戴明回过神来，想想也是，中国历史悠久，古代的土地制度形成于商，盛行于西周，两千年前就有主了，看来没有地让我们去拓荒的了。唉！可恨那，著名的商鞅变法，在2000年前就承认了土地私有制；汉朝王莽实行王田制；三国曹魏实行屯田制；北魏、隋、唐实行均田制；明实行屯田制；清实行更名田。占地球总数的五分之一的中国人民，把土地上的兽类都给驯化成家畜了或放进动物园里了。我们没有土地，没有房子，一切好的想法只能建在空中楼阁里。怎么办呢？

    芳芳说：“听说有个叫博鳌的地方很有灵气，传说，往昔万年，南海龙王敖钦的女儿小龙女艰难中诞下一子，名鳌。此子诞生时，龙翔凤舞、百鸟齐鸣、海天一色金光。而鳌长相奇异：龙头、龟背、麒麟尾。龙王见女儿竟生此怪物，勃然大怒，一气抽出腰间玉带抛向水间形成玉带滩，阻隔鳌母子欲归南海之路。小龙女苦苦哀求，望龙王认鳌，却三秋未果，心力交瘁终面向南海化作龙潭岭。鳌见母此景，凶性大发，兴风作浪，祸及百姓。观音闻讯，足踏莲花赶至南海，与鳌斗法七十二回终将鳌收服。降惊涛骇浪为龙滚河，聚百川千水为万泉河，合纵溢横流为九曲江，指三江汇拢鳌头，直泻南海；赐金牛一头，形成金牛岭；并在三江之地施五百宝器，天降财宝，地涌甘泉，于是财源茂盛达三江一说即由此而来；观音点化鳌成鳌龙，留下原身化作了东屿岛；卸下莲花宝座，即为现在的莲花礅，乘鳌而去，留下身后这片美丽而神奇的宝地博鳌。听说今年博鳌亚洲论坛房地产开发专题讨论会即将召开，我们何不在会上向专家请教一二，已好决策。”戴明点头称是。

    博鳌论坛每年开一次，开场就是青年领袖圆桌会议，议题是房地产开发的经验、教训以及前景。戴明和芳芳看到国内外的专家，学者和业内领袖汇聚一堂。只见一位秃头的企业家发言：“在中国，从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓老同志南巡深圳视察后，发现特区搞市场经济建设，城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。1993年总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，于是一声令下：停止银行贷款，银根收紧。而后就使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。到了1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的潜力。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。成为我们现在的议题。”

    一位业内刊物的学者接过来说：“2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始到2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。可又碰上金融风暴，0８年底和0９年房地产又遭到了一次重创。”

    戴明心想，我号称学问多，却没有在零首付上赶上这班车，在土地管理中，尽管设计理论上合理，其实设计的制度都是维护统治者的利益。《北齐书？高隆之传》说，“时初给民田，贵势皆占良美，贫弱咸受瘠薄，隆之启高祖，悉更反易，乃得均平。”这是高欢时的事情。可在计划经济体制下，住房作为一个强力的联系，把个人和单位紧紧地拉在了一起。取消福利分房的计划一直雷声大，雨点小。谁也没有想到，1998年的东南亚金融危机，竟会成为房改的加速器。当时，索罗斯挟着横扫东南亚的余威，把下一个目标瞄准了中国。那时中国刚刚遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元，同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕，中国的房地产行业也从此走上了10年的金光大道。”

    秃头又说：“2007年的《参考消息》援引外电说，中国每天新建房屋面积占到全球总量的50%，一年新建的房屋总量相当于俄罗斯全国现有的房屋面积。重庆10天的建筑成果，相当于15个纽约曼哈顿的克莱斯勒大厦。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6。7%。但年底GDP依然达到9。1%，成为1997年以来增长最快的年份。在这个奇迹的背后，房地产推动的强劲内需功不可没。正因如此，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。需要注意的是，1998年23号文件的最基本的核心，是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，城市80%以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。而在18号文之中，经济适用房被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。中国的房地产发展轨迹，在这个岔口，走向了另一个方向，房价开始进入快速增长轨道，房地产行业的财富积累速度也随之启动。”

    又一位香港地产商感慨的说：“中国房地产大佬万科的王石在他的自传《道路与梦想》中提到，1999年，中国内地房地产开发企业的平均资产规模不足5000万元，年均开发规模不到1亿元。在沪深两地交易所，近40家房地产上市企业，年营业额平均也仅是5亿元。而根据2007年3季度的报告，仅万科一家公司的总资产就已经达到950亿元，营业收入141。7亿元。在2007年的福布斯中国富豪榜上，来自房地产的富豪们占据了前10名中的6席。”

    戴明对芳芳悄悄的说：“针对中国土地政策和房产业的现状，我认为建立农业地产园是具有前瞻性的。我们俩要学习中国古代地理学家徐霞客，先考核不同的流域，不同的农业气候，重点是在辽河流域。你晓得：红山文化遗址主要分布在辽河上游的西拉木沦河、老哈河、教来河及辽西的大凌河、小凌河流域，存在时间为公元前4700年至公元前2900年。历史气候学家的研究表明，这一时期全球温度普遍上升，雨量充沛，原始农业文明迅速扩张。红山文化的出现正是得益于独特的自然地理条件和适宜的气候环境。在这个朝阳产业里，我们要作的是房地产业中的新兴产业。”

    戴明和英子悄悄离场，赶快到三亚乘飞机回到东北，他俩在辽河两岸真就寻租了一块地，租期25年。他还想买下来。芳芳说：“用不着买，一切财产都是后人的。我们能够有意义的活在地球上，工作25年就算很不错了。”

    戴明也随声附和着说：“儿孙自有儿孙富，不为儿孙作马牛。不过换句话说，除了毛主席领导工农分了田地，以及改革开放后的土地承包，不会有谁再无偿的给工农地产了，顶多今后代之的是医疗、劳保、就业、养老等社会福利。”

    土地拿到后，戴明委托梦幻设计院设计，妙成集团一分公司施工，八个月后，红山农业产业实验园建成了。芳芳对戴明感叹到：“看来，只要人去想，并去努力作，自然就可以实现愿望。”芳芳很高兴，尤其是对钢结构，玻璃幕水晶宫外墙的主楼和进门后宽敞大方的大厅。在11月22号，开园了。俩人举办了一场家庭舞会，邀请了当地农民朋友和有关方面人士。许多农民朋友对交际舞即陌生又害羞，舞池中空荡荡的，只有一支支舞曲在悠扬的奏鸣着。正在这冷场的时刻，走上一对男女，先生不到60岁，名字叫张生，农资供应商，女士30多岁，名字叫冬梅。只见张生气质高雅，儒商风范，点了一曲‘迷人的探戈’，然后和冬梅在舞池中翩翩起舞。紧接着是一曲华尔兹，一位70左右岁的老教授，个不高，稍胖，满面红光，威严的站了起来。他就是果树前辈刘树，他请出芳芳，舞场中再加上张生和冬梅，两对在舞池中划着圈，就像两对蝴蝶。四周的农村人低着头，不敢看，有的交头接耳说，真是大流氓，搞破鞋也不背着点，哪有在村子里搞流氓集会的。

    曲终人散，芳芳和戴明赶紧把老乡送走，芳芳生气的说：“这些人，吃你的还骂你。”随即关上门请刘教授、张生和冬梅吃晚茶。真是酒逢知己千杯少，谈到无话不说时，张生敞开了久闭的心扉。