286 汪金兰的超绝洞察力
第286章汪金兰的超绝洞察力 孙文忠问：“把中州房产的性价比打掉？怎么打？” 马江：“很简单，炒房。 咱们两个联合起来，把中州房子的房价给炒上去。” 孙文忠万万没想到马江会这么回答，忍不住傻眼：“这不太合适吧？ 你的根基在粤省，我的根基在沪上。 直接跑到中州，做什么都非常不方便。 而且炒房需要大笔资金，这段时间房地产情况你也清楚。 我这边的现金流本来就捉襟见肘，万一出点问题，那就不是赔点钱的事了。” 马江哈哈一笑：“兄弟，我理解你的心情。 关于到中州炒房，是我思前想后才决定的。 没错，现金流这块现在的确是个问题。 但咱们的目标又不是整个中州，只要选其中一点猛拉房价，再加上最近相关部门又出了不少利好消息。 二者相辅相成，只要价格起来，其他区域的开发商势必跟着提价。 这房产不就热了吗？ 购房者向来是房价越上涨，购买积极性越高。 房价越是下跌，观望情绪越重。 到时咱们转手一卖，不仅能快速回款，还可以大赚一笔，妥妥的一箭双雕。” 然而孙文忠并没有被马江信心十足的话打动，他迟疑道： “确定价格能炒起来？虽然相关部门出了一些政策，但今时不比往日。 特别是房产三贱客暴雷后，购房者对于房产的认知更加理性。 一旦有个闪失，后果简直不堪设想。” 马江道：“你的这个顾虑确实存在，如果换成其他城市，我绝对不敢这么做。 但中州除外。 北上广的大量高科技人才纷纷去中州买房，这说明什么？ 说明现在在中州房价已经完成预热。 咱们去只是添把火，顺水推舟一下。 这要是还搞不定，你我在房产界这么多年岂不白混了？” 孙文忠的眼睛终于亮了：“还是马哥你厉害，枉我天天研究房产，竟然连这点都没考虑到。” 根据自己多年的经验，孙文忠知道马江说的很对。 炒房最难的一步，不是从1到10，而是从0到1。 现在张岳已经把0变成1，自己只需投入少量资金，便可以赚到利润最大的那块。 “那你认为，咱们炒哪个地段的房子比较好？” “当然是龙头区域。 什么地方房价最高，经济最发达，所受关注度最高，就选哪块。” 话音刚落，就听两个人同时开口：“东区CBD！” 接着哈哈大笑，仿佛已经胜券在握。 蓝惠君和孙倩最近这段时间喜忧参半。 喜的是中州延期楼盘的房产销量越来越好，忧的是东区CBD的房子价格不仅没有上涨，反而出现诡异的慢跌。 尤其是孙倩，现在吃饭都不香了：“怎么会这样？ 按说以现在房产的形势，就算CBD价格不涨，也应该保持不变才对啊！” 蓝惠君要淡定一些，想了想，她站起身：“我去问问老板。” 孙倩无奈：“问什么问？我已经旁敲侧击问好几次了。 但老板每次都说会跌，以我对他的了解，他说的应该是实话。” 然而蓝惠君开口：“实话？ 你要能判断老板话的真假，就不会只能给我做副手了。” “什么意思？” “很简单，虽然老板一直都很平易近人，却不代表他没有城府。 尤其是他坑人的时候，不到最后一刻，你根本不知道他在想什么。” 孙倩想了想：“这倒也是，可问题是咱们怎么才能让他说心里话？” 对此蓝惠君却十分自信：“当然是换一种问话方式，一会你站我后面什么都不要说。” 孙倩点点头。 虽然她卖房经验比蓝惠君更丰富，但不管洞察力、判断力，还是学习能力都要差不少。 这也是当初张岳选她做天友房产销售负责人的原因。 而蓝惠君已经用实际行动证明，自己足以胜任这个职位。 两人正要出发，只见张岳慢悠悠的走过来。 孙倩和蓝惠君使了个眼色，蓝惠君点点头，笑着走到张岳身前：“张总！” 张岳问：“这两天房子卖的怎么样？” 蓝惠君递来一张表格：“这是具体的销售情况，您可以看一下。” 张岳接过，然后满意的点点头，情况比自己预期中的还要好不少： “做得不错，继续保持。” 蓝惠君点头答应，忽然好像不经意的问：“对了，最近CBD的房产被咱们大量收购后，价格不仅没上涨，反而跌了不少。 形势有点不乐观，需不需要做些宣传？” 张岳一愣：“什么？CBD的房价竟然跌了？真的？” 蓝惠君：“当然，我怎么会骗你？ 尤其是部分年代相对久远的房子，一平能跌四五千。 就算那些准现房和次新房，也差不多降了有两千。” 张岳精神大振：“太好了。” 然后对孙倩道：“现在我再给你拨一笔钱，把所有降价的房子全买了。” 看着张岳笑意盈盈地离开，蓝惠君和孙倩面面相觑。 孙倩问：“所以CBD的房子到底是涨是跌？” 蓝惠君也有些不确定，她刚才说那些话，只是想从张岳口中得到一些可能的内幕消息。 谁知张岳除了让孙倩继续买房，什么都没说。 “应该会上涨吧？再说就算不上涨，也不可能继续下跌。 毕竟现在那个区域的大部分房产都在咱们手中。 只要张总不抛售，就算下跌也没用不是吗？” “好像……是吧？！” 接下来的几天，孙倩继续到CBD买房。 然而奇怪的一幕发生了，孙倩买的越多，CBD的房价下降的就越厉害。 很多原本卖到两万五一平的楼王，现在甚至一万七八就能买到，突出一个离谱。 孙倩和蓝惠君的心态一度炸裂，好在两人还是坚持了下来。 中州CBD。 孙文忠和马江坐在临时租来的办公室中。 孙文忠四十多岁，一副成功人士的姿态，马江年纪却出人意料的要小一些，还不到三十五。 不过不管孙文忠还是马江，此时此刻的心态都十分不好。 尤其是孙文忠，他声音干涩：“马哥，是不是哪里出了问题？ 为什么咱们越往下压房价，房子卖的反而越快？” 一般情况下，任何东西只要降价，大家都会踊跃购买。 但房子不一样，因为自身价值较高，购房者在买之前都会反复斟酌。 这就导致一种现象，即房价跌得越厉害，反而越无人问津。 可现在这个规律在两人面前仿佛彻底失效。 自从决定炒作中州房产，两人便筹集大量资金到CBD买房。 刚开始非常顺利，而且两人惊喜的发现CBD的房产比预想中要少的多。 这表示自己只需用很少的钱，就可以把房价拉起来，把可能的风险降到最低。 然而等他们凑够一定数量的房产，开始砸盘抄底时，郁闷的一幕发生了。 原本辛辛苦苦买到的房子，仅仅两天就销售一空，竟比买房还要容易许多。 马江摇摇牙：“看来是我低估了中州房产的潜力。 这样，咱们不玩股市那一套了，直接提价收购。” 孙文忠松了口气：“可以，我明天就安排人大批量购买。” 马江点点头：“对了，别忘记中州延期楼盘的房产，CBD这边他们的库存虽不是特别多，但依旧非常可观。 何况现在不收，一旦房价涨起来，大概率会成为变数。” 天友房产销售办公室内。 汪金兰看着张岳，神色极其认真：“张总，我建议对天友装修公司的内部结构进行优化。” 自从被张岳聘请成为天岳战略咨询公司总经理，汪金兰很快就进入工作状态。 短短半个月，她就把张岳旗下所有企业都梳理一遍。 让张岳万万没想到的是，自己这些企业问题最大的竟然是天友装修公司。 他疑惑问：“天友装修公司最大的理念就是全心全意为客户服务。 自从它成立以来，就一直备受好评，而且现在越做越好。 尤其是上个月盈利足足翻了一倍，怎么会有问题？” 天友装修公司的总经理是张火，小伙子精明能干，为人乐观，只经过短时间的适应便能独当一面。 张岳对他是非常信任的，再加上他又把石曼曼调过去。 两人的配合现在也相当默契。 汪金兰道：“我没有质疑天友装修公司两位负责人的意思，也没有否定它的理念和服务。 这些都很好。 但正因为太好了，才会出问题。 现在天友装修公司的模式依旧是专人全包负责制。 也就是说，一位客户由一名装修经理全权负责。 然后再由这名装修经理和不同的工种工人沟通并监督施工。” 张岳点点头：“对呀，这不是挺好吗？” 所有装修公司的cao作流程都差不多。 虽然天友装修公司经过一段时间的摸索，已经对其中的一些细节做了改进。 但万变不离其宗，它的核心模式依旧没变。 张岳也不认为里面有问题。 汪金兰摇摇头：“对一般装修公司来说，这样的确没错。 但对走精品化路线的天友装修公司却不行。 尤其是在天友装修公司接到大量订单后，一位装修顾问甚至要同时对接几十名客户。 人的精力是有限的，哪怕他工作再认真负责，依旧会有疏忽。 更何况房子装修牵扯到的东西太多了。 房屋拆改、水电暖铺改、瓦工阶段、油工阶段，木工阶段、安装阶段，甚至还有软装阶段。 而每一个阶段，又涉及到很多项目。 据不完全统计，一件房子由毛坯到入住，需要经历118道工序。 而不同房子的情况不一样，业主爱好不一样，装修标准更不一样。 所有事情加到一起，千头万绪，一忙起来便非常容易出错。 就算不出错，也会出现工程延期。 一般来说，一个房子从毛坯到入住，若不耽误工期，四十天便可完成。 但对大部分业主来说，至少要等三个月甚至更久。 这并不符合天友装修公司的服务理念。 没错，客户对天友装修公司的服务确好评如潮，但这种好评主要基于低廉的价格和优质的服务等。 但咱们明明可以做得更好的。” 张岳皱起眉头，想了想，他直接联系张火和石曼曼。 两人来得非常快。 只是等张岳看到石曼曼后，不禁：“你怎么变成这样了？” 此时的石曼曼脸色蜡黄，双眼无神，头发虽然看出已经打理过，但依旧乱糟糟的。 衣服上也隐隐粘有各种颜料污渍，还是洗不掉的那种。 而张岳记得自己认识的石曼曼，可一向是最爱干净的。 石曼曼嘻嘻一笑：“这不是忙嘛，就没太多时间打理。” 正说着，忽然电话响起，她连忙接听：“李先生，不好意思呀！ 我们公司有个紧急会议，我过来参加一下。 你说阳台有个角落的墙皮有个非常明显的划痕？ 可能是我们的施工师傅不小心碰到了，没关系，不管什么原因，我这边都负责修补。 您放心，我开完会就过去，到时我亲自帮你修。 这个很简单的，先用腻子粉抹平，等彻底晾干后再用砂纸打磨光滑，最后抹上乳胶漆即可。 好好，谢谢您的理解，我们天友装修公司是非常专业的，保证让你百分百满意。” 她刚挂断电话，另一个电话又打了进来：“赵姐您好，您说你买的燃气热水器装不上去？ 可以装上去的，但需要在橱柜上打孔。 你说你已经和燃气热水器公司联系过了，装修师傅说打一个孔要三十块钱？ 对方想挣点外快可以理解，而且这也是人家公司的标准收费项目嘛！ 要不这样，下午我刚好要去你们小区，到时我带着开孔器你直接给你装好。 咱们之间收什么钱？这点小事交给我即可。 您说要给我介绍客户？ 是吗？那可真的太感谢了。” “……” 一连打三四个电话，石曼曼才停下。 只见张岳面色古怪的看着她：“你现在会批墙，会开孔，懂木工，连贴砖都会？” 石曼曼调皮一笑：“是不是很离谱？ 前段时间我回家和我爸一说，我爸同样觉得离谱。 要不是我现在工资待遇足够高，他肯定会认为我进了某个黑工厂。 不过有些东西听起来很难，只要做个一两次会发现也就那样。 现在给我一间毛坯房，只要时间足够，我自己就可以把它装好。” “这样应该很辛苦吧？” 不等石曼曼回答，旁边张火就道：“石经理已经有一个月都没休息了，而且每天至少工作十六个小时。” 张岳吓了一跳：“怎么会这样？等等！” 他忽然发现张火同样面色憔悴，眼睛中充满血丝。 看其情况，工作强度绝对比石曼曼更大。 张岳转头对汪金兰说：“你把自己的观念和他俩讲一下。” 汪金兰点点头，把刚才对张岳的话又说了一遍。 听完张火和石曼曼都愣住了。 尤其是石曼曼，她点点头：“你说的太对了。 天友装修公司因为服务理念，装修经理的劳动强度要比其他公司大的多。 而且很多琐碎的事，非常影响工作效率。 有时我为了一个水管接头，要开车跑十公里。 当然，若仅是累点倒没什么，公司给的待遇足够高，大家也都能理解。 关键这会拖装修工期。 很多时候，因为一个随手可以解决的小问题，等上三五天都非常常见。” 张岳看汪金兰的眼神立刻变得不同：“你觉得该怎么办？” 汪金兰笑道：“很简单，我们需要改一下公司制度。 由原来的纵向装修经理负责制，变成专业的工种负责制。 即电工、水管工、暖气工、瓦工、油工、木工等等，所有工种必须做好自己负责的事。 哪个环节出了问题，就有该工种的负责人以及具体执行人负责。 装修经理的任务只有两个，第一，把控工期，第二，工程质检。 如果工程质检不合格，装修经理要做的也不是帮他们查漏补缺，而是罚款。” 石曼曼一愣：“啊？这样能行吗？ 装修的环节太多了，关键不同业主要求也不一样。 很多工作根本没法界定属于谁。 比如全屋定制柜子因为设计原因需要移动一个插座。 这本来是电工的活，但业主的水电改造已经完成。 单独把电工叫过来非常麻烦，木工又做不了。” 汪金兰笑了：“这个其实很简单。 一些不好界定的工作可以单独列出来，比如这个插座移动，只要确有其事，可以设置成特殊施工作业单独给予奖励。 移一个插座十块钱，相信那位木工工人瞬间就会化身资深电工。” 石曼曼点点头：“这倒也是。” 她这段时间参与装修，像移动插座，在岩板柜打孔等，只要有工具，都是顺手而为的小事。 之所以没人愿意做，还是管理和制度不到位。 石曼曼和汪金兰不停的讨论，张岳一直在旁边聆听。 等两人说完，他笑着对石曼曼道：“既然你觉得汪经理的话有道理，就尝试按她说的做。 而且以后若遇到哪里有问题，尤其是管理方面，都可以向她咨询。 我让你当天友装修公司的副总经理，是让你帮我管理企业的，可不是天天给人修补墙面。” 石曼曼连忙点头。 其实汪金兰提出的这些问题，很多大的装修公司都有各自的解决办法。 只是无论张火还是石曼曼，都缺乏相应的管理经验，加上张岳又要求必须服务到位，才会显得非常乱。 相信有汪金兰的指点，用不了多久就会走上正轨。 让张火和石曼曼独自去忙，张岳朝汪金兰竖起大拇指：“还是你厉害，足不出户就能看出天友装修公司存在的问题。” 没错，汪金兰刚才的话，只是她看了天友装修公司的财务报表。 如此敏锐的洞察力，没点真本事绝对做不到。 汪金兰笑道：“财务报表其实只能看出部分问题，想要了解的更多更全，必须以普通员工的身份在公司工作一段时间才行。 这些我以后慢慢都会涉及到。” 说完，她语气突然一转：“除了天友装修公司，我发现天友房产销售提供的财务数据同样存在问题。” “天友房产销售？”张岳一愣：“难道是蓝惠君或孙倩借职务之便中饱私囊？” 不能怪他会这么想。 这段时间不管蓝惠君还是孙倩，表现都非常不对劲。 张岳不用眼睛看就知道她俩心中有鬼。 当然，这只是他的猜测。 詹苏苏刚核查完天友房产销售的财务，并没有发现问题。 知道水至清则无鱼的张岳也就没深究。 汪金兰道：“这你可误会了，她俩并没有中饱私囊。” “没有吗？那二人怎么那么关心东区CBD的房价？” “很简单，两人前不久拿出自己的所有积蓄，在CBD那边置办了一些房产。 这段时间CBD房价一直在跌，她们不紧张才怪。” “原来是这样。”张岳恍然，“那你说的问题到底是什么？” “东区CBD的房价下跌十分异常，尤其是在咱们这边大量购入房产的前提下。 如果我没猜错，很可能有幕后黑手在暗箱cao作。” “这样呀，怪不得……” 张岳忽然想明白了很多事，他问：“那你觉得接下来我该怎么办？” 汪金兰果断道：“全面停止中州延期楼盘在CBD附近房产的销售。 根据我的经验，对方压价失败后，大概率会把房价稍微抬高，并借助溢价尽可能购入房产。 等把房子囤得差不多，便会强行将价格上拉，并高抛获利。 而拥有大量房子的中州延期楼盘，肯定会成为他们的重要目标。 与其助纣为虐，不如等一段时间看看形势再说。” 汪金兰有些紧张。 刚才指出天友装修公司存在的问题只是牛刀小试，她真正的目的还是中州延期楼盘的房产销售计划。 只是这些房子的销售对张岳来说非常重要，加上自己的推论有些虚无缥缈，张岳会不会听很难说。 毕竟他只要成功把房子卖掉，就算完成交差。 至于房产涨价后的盈利，那是房管局的，和张岳关系不大。 谁知张岳果断拿起手机给蓝惠君拨过去：“从现在开始，立刻停止手上所有CBD房产的销售。 至于什么时候继续卖，听我电话。” 说完再次看向汪金兰。 之前张岳只以为刘凯是个人才，没想到汪金兰同样是位超级高手，甚至比刘凯都尤有过之。 自己那天花高价把两人挖过来，绝对赚大了。 孙倩看着蓝惠君，眼里全是好奇：“张总对你说了什么？我好像听他提到CBD了。” 这段时间，孙倩对CBD三个字可是格外敏感。 蓝惠君疑惑的把张岳的命令说出来。 孙倩皱起眉头：“停止销售CBD的房产？为什么？” 带着不解，她拿起手机，准备查一下CBD的房价。 这是她这段时间每天都要做的事。 然而就在瞬间，孙倩突然睁大眼睛，表情全是惊愕：“这…… 不会吧，难道是我眼花了？”